Cene stanovanj padajo: Zakaj jih kupci še vedno ne vidijo?
Uradni podatki kažejo na padec cen nepremičnin, a gre za statistični obrat zaradi cenejših novogradenj. Rabljena stanovanja, ki jih kupuje večina ljudi, so se podražila.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Slovenski nepremičninski trg se je v tretjem četrtletju leta 2025 znašel v specifičnem položaju, ki na prvi pogled deluje protislovno. Medtem ko večina evropskih držav beleži robustno rast cen stanovanjskih nepremičnin, uradna statistika za Slovenijo kaže padec.
A kdor se te dni odloča za nakup stanovanja, zlasti v Ljubljani ali Mariboru, tega »padca« najverjetneje ne bo občutil. Podrobna analiza podatkov namreč razkriva, da gre za statistični obrat, ki ga poganja ozek segment novogradenj, medtem ko se večina stanovanj, s katerimi se dejansko trguje, še naprej draži.
Analiza dogajanja na nepremičninskem trgu, ki temelji na podatkih Statističnega urada Republike Slovenije (SURS) in evropskega statističnega urada Eurostat, kaže, da se je Slovenija v tretjem četrtletju 2025 začasno odcepila od splošnega evropskega trenda.
Evropska unija kot celota beleži novo pomlad na nepremičninskem trgu, saj so se cene stanovanjskih nepremičnin na letni ravni v povprečju zvišale za 5,5 odstotka, na četrtletni pa za 1,6 odstotka.
Nasprotno pa slovenski agregatni indeks cen stanovanjskih nepremičnin beleži četrtletni padec v višini 1,1 odstotka. Ta podatek bi lahko nepozornega opazovalca napeljal k zaključku, da se nepremičninski balon v Sloveniji ohlaja hitreje kot drugod, vendar je takšen sklep preuranjen in za povprečnega kupca zavajajoč.
Padec cen novogradenj zakriva realno stanje
Ključ do razumevanja tega statističnega fenomena se skriva v strukturi prodanih nepremičnin. Agregatni padec je namreč skoraj izključna posledica drastične korekcije cen v segmentu novih stanovanj.
Podatki SURS kažejo, da so se cene novih stanovanj v tretjem četrtletju 2025 znižale za kar 12,0 odstotka v primerjavi s prejšnjim četrtletjem, na letni ravni pa je ta padec znašal 11,8 odstotka.
Takšen nihaj je na slovenskem trgu, ki je plitek in izjemno občutljiv na zaključevanje večjih stanovanjskih projektov, sicer mogoč, a tokrat sovpada tudi z realnim znižanjem stroškov gradnje.
Indeksi gradbenih stroškov za nova stanovanja so v istem obdobju pokazali 6,9-odstotno znižanje. To je investitorjem omogočilo določen manevrski prostor pri oblikovanju cen, morda pa so bili v prilagoditve prisiljeni tudi zaradi potrebe po izboljšanju likvidnosti ali akcijskih prodaj ob zaključku projektov.
Realnost večine kupcev je podražitev
Če odmislimo segment novogradenj, ki predstavlja manjši del trga, se slika popolnoma spremeni. Na sekundarnem trgu, kjer se trguje z rabljenimi družinskimi hišami in stanovanji – torej tam, kjer svoj dom išče večina Slovencev –, o krizi ali pocenitvah ni ne duha ne sluha.
Cene rabljenih stanovanj so se v Sloveniji na četrtletni ravni zvišale za 0,8 odstotka, medletna rast pa je znašala kar 6,4 odstotka. To je podatek, ki bi moral skrbeti iskalce nepremičnin, saj ta rast presega povprečje Evropske unije, ki po podatkih Eurostata znaša 5,5 odstotka.
Kljub relativni vsesplošni pocenitvi pa je cena v urbanih središčih, kjer je povpraševanje največje, narasla. V Ljubljani so se cene rabljenih stanovanj v treh mesecih dvignile za 2,4 odstotka, v Mariboru pa celo za 2,6 odstotka.
To potrjuje tezo o nadaljnji centralizaciji trga in pritisku na največja slovenska mesta, medtem ko preostala Slovenija beleži stagnacijo z minimalno, 0,1-odstotno rastjo. Za povprečnega državljana se torej nepremičnine niso pocenile, ampak so se opazno podražile.
Kupci ne čakajo več
Poleg gibanja cen je ključen indikator stanja na trgu tudi obseg prometa, ki razkriva psihologijo kupcev. Po obdobju transakcijskega krča v letu 2024, ko so kupci in prodajalci čakali, kdo bo prvi popustil, se je trg v letu 2025 ponovno prebudil.
Skupna vrednost vseh prodanih stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji je po podatkih SURS v tretjem četrtletju 2025 znašala 469,7 milijona evrov, kar predstavlja izjemno, 56-odstotno rast v primerjavi z enakim obdobjem lani.
Čeprav je število prodaj novih stanovanj ostalo nizko (prodanih je bilo le 248 novih enot), je promet z rabljenimi nepremičninami cvetel. To nakazuje, da so kupci sprejeli trenutne cenovne ravni in da se je likvidnost vrnila na trg, kar običajno deluje kot varovalka pred večjimi padci cen.
Slovenija na repu rasti, a daleč od recesije
Medtem ko Slovenija z 2,7-odstotno skupno letno rastjo indeksa cen (HPI) sodi v spodnjo polovico evropske lestvice, nekatere države doživljajo pravo eksplozijo cen.
Madžarska denimo beleži kar 21,1-odstotno letno rast, Portugalska 17,7-odstotno in sosednja Hrvaška 13,8-odstotno rast, kar je verjetno posledica močnega turističnega povpraševanja in tujih investicij. Na drugi strani spektra najdemo Finsko, ki se s 3,1-odstotnim padcem še vedno bori z nepremičninsko recesijo.
Primerjava z Združenimi državami Amerike, kjer zvezna agencija FHFA poroča o 2,2-odstotni letni rasti, kaže, da se slovenski trg giblje v okvirih zmernega, t. i. »mehkega pristanka«, a s specifičnim lokalnim tveganjem, ki izhaja iz kroničnega pomanjkanja ponudbe rabljenih stanovanj v mestih.
Dva svetova enega trga
Pod črto lahko ugotovimo, da slovenski nepremičninski trg trenutno deluje v dveh hitrostih. Statistični padec, o katerem je poročal SURS, je realen, a omejen na segment novogradenj, kjer so se cene prilagodile nižjim gradbenim stroškom in tržnim razmeram.
Za večino prebivalstva, ki rešuje stanovanjski problem z nakupom rabljenega stanovanja, pa se trend podražitev nadaljuje, zlasti v Ljubljani in Mariboru. Interpretacija, da so nepremičnine v Sloveniji cenejše, je zato statistično točna, a življenjsko napačna.
Dokler se padec cen novogradenj ne prelije v večjo ponudbo in pritisk na cene rabljenih kvadratnih metrov, bodo slovenski kupci še naprej plačevali davek na pomanjkanje stanovanj v urbanih središčih.
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
