Na dražbi kupil hišo za 90.000 evrov, vanjo pa dve leti ni mogel
Na dražbi je kupil hišo za 90.000 evrov, vendar je ni mogel prevzeti. Preverite, kaj mora kupec vedeti o zasedenosti, bremenih in izselitvi.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Hiša na dražbi se lahko zdi izjemna priložnost, vendar plačilo kupnine še ne pomeni, da bo kupec takoj dobil tudi ključe. Primer iz Celja razkriva, zakaj je treba pred dražbo preveriti več kot le ceno.
Izklicne cene nepremičnin na dražbah so lahko precej nižje od običajnih tržnih cen, zato hitro pritegnejo veliko zanimanja. Toda nakup stanovanja ali hiše v izvršilnem postopku je drugačen od običajnega nakupa s pogodbo. Kupec mora preveriti zemljiškoknjižno stanje, morebitne služnosti, najemna razmerja, stanje nepremičnine in predvsem, ali je ta še zasedena. V nasprotnem primeru se lahko pot do dejanske uporabe novega doma precej podaljša.
Hišo je plačal, vendar je dve leti ni mogel uporabljati
Na nevarnost takšnega nakupa opozarja primer Aleša iz Celja iz leta 2018. Hiša je bila na prvi dražbi ocenjena na 180.000 evrov, na drugi pa jo je kupil za polovico te vrednosti – 90.000 evrov. Sodišče je določilo, da mora kupnino poravnati v 30 dneh, kar je tudi storil. Kljub temu še dve leti po plačilu ni mogel prevzeti hiše. Kot so takrat poročali mediji, so prejšnji lastniki banki dolgovali 147.000 evrov, dodaten zaplet pa je povzročil še manjši del zemljišča ob hiši, ki je bil opredeljen kot kmetijsko zemljišče.
Pravni posel je zato morala odobriti upravna enota, nekdanji lastniki pa so zoper odločitve vlagali pritožbe. Čeprav je kupec pravočasno plačal zahtevani znesek, se je postopek zaradi pravnih zapletov močno podaljšal. Primer je starejši in ne kaže nujno običajnega poteka današnjih dražb, dobro pa ponazarja razliko med uspehom na dražbi, pridobitvijo lastninske pravice in dejanskim prevzemom nepremičnine.
Plačilo kupnine še ni konec postopka
Po uspešno končani dražbi sodišče najprej izda sklep o domiku, ki določa, kateremu ponudniku je nepremičnina domaknjena in katere pravice oziroma bremena se bodo ob izročitvi izbrisala iz zemljiške knjige. Kupec mora nato v roku, ki je določen v odredbi o prodaji, plačati kupnino. Šele zatem sodišče izda sklep o izročitvi nepremičnine kupcu. Ko postane sklep pravnomočen, se kupec vpiše v zemljiško knjigo kot novi lastnik. V sklepu sodišče določi tudi rok, v katerem se mora dolžnik izseliti oziroma izprazniti prodano nepremičnino. Po pojasnilih slovenskega sodstva je sklep o izročitvi izvršilni naslov za izpraznitev in predajo nepremičnine. Toda če nekdanji lastnik hiše ali stanovanja ne zapusti prostovoljno, kupec ključev praviloma ne dobi samodejno.
Novi lastnik bo morda potreboval še eno izvršbo
Če se prejšnji lastnik do določenega roka ne izseli, mora kupec na podlagi sklepa o izročitvi vložiti nov predlog za izvršbo, tokrat za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Izpraznitev opravi izvršitelj, ki iz nepremičnine odstrani osebe in stvari ter jo nato preda novemu lastniku. Pri večjih hišah lahko postopek zahteva organizacijo delovne sile, prevoza in hrambe odstranjenih predmetov, v nekaterih primerih pa tudi pomoč policije. Postopek zato prinaša dodatne stroške in lahko traja dlje, kot je kupec pričakoval. Kupec ne sme preprosto zamenjati ključavnice ali sam odstraniti stanovalcev in njihovih stvari. Tudi če je že vpisan kot lastnik, mora izpraznitev doseči po predpisanem postopku.
Preberite tudi:
Dolžnik lahko v nekaterih primerih ostane še tri leta
Dodaten zaplet je lahko pravica dolžnika, da pod določenimi pogoji v prodani hiši ali stanovanju še naprej prebiva kot najemnik. Dolžnik mora tak predlog vložiti pravočasno, pravica pa lahko traja največ tri leta od prodaje. Od izdaje sklepa o izročitvi mora novemu lastniku plačevati najemnino. Če se o njeni višini ne moreta dogovoriti, jo določi sodišče. Ta možnost ne velja v vseh primerih. Izključena je denimo pri nekaterih terjatvah, povezanih s posojilom za nakup ali gradnjo doma, hipoteko in izključitvijo etažnega lastnika. Za kupca, ki potrebuje nepremičnino za takojšnje bivanje, je podatek o tem, kdo v njej živi in na kateri pravni podlagi, zato zelo pomemben.
Kaj pa, če v stanovanju živi najemnik?
Prodaja nepremičnine v izvršbi sama po sebi ne pomeni nujno prenehanja najemnega razmerja. Kupec lahko prevzame položaj najemodajalca in mora obstoječe razmerje spoštovati. Če je najem nastal po pridobitvi zastavne pravice, lahko veljajo drugačna pravila, zato je treba preveriti datum nastanka najema in vsebino pogodbe. Podatka, da je nepremičnina zasedena, nikakor ne gre razumeti le kot manjšo neprijetnost. Zasedenost lahko bistveno vpliva na čas prevzema, stroške in možnost uporabe nepremičnine.
Pred dražbo zahtevajte ogled
Zainteresirani kupec lahko od sodišča zahteva ogled nepremičnine. Način in termin sta praviloma določena v odredbi o prodaji, ogled pa se opravi na stroške zainteresirane osebe. V praksi ogled ni vedno preprost. Dolžnik ga lahko ovira, nepremičnina je lahko zaklenjena ali pa osebe, ki bi omogočila vstop, ni dosegljiva. Nakup brez ogleda zato pomeni, da kupec sprejme tudi tveganje neznanega stanja notranjosti.
Poleg ogleda je pred vplačilom varščine smiselno preveriti:
-
kaj natančno je predmet prodaje in ali se prodaja celotna nepremičnina ali le solastniški delež,
-
zemljiškoknjižne izpiske in bremena, ki po prodaji ne bodo izbrisana,
-
morebitne služnosti in pravice do dosmrtnega bivanja,
-
ali je nepremičnina zasedena in kdo jo uporablja,
-
obstoj najemnih pogodb,
-
namensko rabo vseh parcel,
-
gradbeno in uporabno dovoljenje,
-
morebitne stroške izpraznitve, sanacije in pravne pomoči.
Nizka cena lahko skriva dolgotrajen postopek
Nakup na dražbi je lahko varen in finančno zanimiv, vendar nizka izklicna cena ne sme biti edini razlog za odločitev. Kupec mora razumeti, kaj pravzaprav kupuje in kdaj bo nepremičnino lahko dejansko prevzel. Pred draženjem je zato smiselno natančno prebrati odredbo o prodaji, cenitveno poročilo in zemljiškoknjižne podatke. Pri dražjih ali zapletenih nepremičninah naj dokumentacijo pregleda pravnik z izkušnjami na področju izvršb. Hiša za 90.000 evrov je lahko odlična priložnost. Če pa je zasedena, obremenjena s pravicami tretjih oseb ali povezana z nedorečenim zemljiškim stanjem, lahko kupec poleg denarja vloži še veliko časa in živcev.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
