Nelegalni prizidek lahko po nakupu postane vaš problem
Kupujete hišo z nelegalnim prizidkom? Preverite dokumentacijo, možnosti legalizacije in tveganja, ki jih lahko z nakupom prevzame novi lastnik.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Dodana soba, zaprta terasa ali razširjena garaža lahko povečajo uporabno površino hiše, vendar ni nujno, da so zgrajene zakonito. Po nakupu urejanje dokumentacije praviloma čaka novega lastnika.
Na ogledu je hiša videti prostorna, svetla in primerna za takojšnjo vselitev. Prodajalec omeni, da so pred leti zaprli teraso, povečali dnevno sobo ali ob hiši dozidali garažo. Toda ko kupec zahteva gradbeno dokumentacijo, se izkaže, da prizidka v načrtih ni. Takšen dodatek ni le težava nekdanjega lastnika, ki ga je zgradil. Če hišo kupite, lahko skupaj z njo prevzamete tudi zapleten postopek urejanja pravnega stanja, stroške dokumentacije in tveganje inšpekcijskih ukrepov.
Prizidek je lahko nelegalen ali neskladen
Gradbeni zakon razlikuje med nelegalnim in neskladnim objektom. Nelegalen objekt oziroma njegov del je zgrajen brez zahtevanega gradbenega dovoljenja. Pri neskladni gradnji dovoljenje obstaja, vendar izvedeno stanje od njega odstopa bolj, kot dopušča zakon. To pomeni, da je lahko osnovna hiša povsem zakonita, prizidek, nadzidava, povečan balkon ali zaprta terasa pa ne. Pravnega stanja zato ni dovolj preverjati samo za hišo kot celoto, temveč tudi za vse poznejše posege. Najprej je treba ugotoviti, ali je bilo za konkretno gradnjo dovoljenje sploh potrebno. To je odvisno od vrste, zahtevnosti, časa in obsega posega.
Vpis v kataster še ni dokaz zakonitosti
Kupca lahko zavede podatek, da je prizidek prikazan v katastru nepremičnin ali vključen v skupno površino stavbe. Evidentiranje objekta in njegova gradbena zakonitost sta dva različna postopka. Kataster opisuje dejansko stanje nepremičnine, vendar sam vpis ne nadomesti gradbenega ali uporabnega dovoljenja. Tudi podatek o večji površini zato še ne dokazuje, da je bil prizidek izveden skladno s predpisi. Pred nakupom primerjajte dejansko stanje z gradbenim dovoljenjem, potrjeno projektno dokumentacijo in morebitnim uporabnim dovoljenjem. Če se površina, oblika ali razporeditev stavbe razlikujejo, naj dokumentacijo pregleda pooblaščeni arhitekt oziroma drug ustrezen strokovnjak.
Preberite tudi:
Prodajalčeva obljuba ni dovolj
Pojasnilo, da je prizidek »tam že desetletja«, da ga »imajo vsi sosedje« ali da ga bo mogoče brez težav legalizirati, ni zagotovilo. Možnost legalizacije je odvisna od časa gradnje, prostorskih aktov, odmikov, varovalnih območij, komunalne oskrbe, pravice graditi in drugih pogojev. Če prizidek sega preblizu parcelne meje, stoji na območju, kjer takšna gradnja ni dovoljena, ali posega v varovalni pas, pravnega stanja morda ne bo mogoče urediti brez sprememb oziroma odstranitve. Zato naj prodajalec predloži odločbo ali dovoljenje, ne zgolj ustnega pojasnila, da je postopek »že skoraj urejen«.
Legalizacija ni več tako preprosta
Ustavno sodišče je leta 2025 razveljavilo 146. člen Gradbenega zakona, ki je omogočal pridobitev dovoljenja za objekt daljšega obstoja pod milejšimi pogoji. Sodišče je presodilo, da ureditev ni zagotavljala ustreznega preverjanja skladnosti s prostorskimi pravili in javnim interesom. To ne pomeni, da legalizacija ni več mogoča. Po veljavni ureditvi lahko investitor oziroma lastnik za gradnjo, ki izpolnjuje zakonske pogoje, zahtevo za odločbo o legalizaciji vloži do 31. decembra 2030. Postopek med drugim zahteva ustrezno dokumentacijo, mnenja pristojnih organov, evidentiranje stavbe, zagotovljeno minimalno komunalno oskrbo ter plačilo predpisanih prispevkov in nadomestila za degradacijo in uzurpacijo prostora. Vsakega prizidka pa ni mogoče legalizirati. Pred nakupom je zato smiselno pridobiti strokovno oceno, ali so pogoji v konkretnem primeru sploh izpolnjeni, in okvirno oceno stroškov.
Po nakupu lahko ukrep doleti novega lastnika
Sprememba lastništva ne spremeni statusa nelegalno zgrajenega dela hiše. Prizidek ne postane zakonit samo zato, ker ga sedanji kupec ni zgradil. Če je uveden inšpekcijski postopek, lahko sledijo prepoved uporabe, zahteva po ureditvi stanja ali odstranitev nedovoljenega dela. Novi lastnik se zato lahko znajde v položaju, ko mora plačati dokumentacijo in prispevke, prilagoditi prizidek ali ga celo odstraniti. Neurejeno stanje lahko oteži tudi poznejšo prodajo, cenitev nepremičnine ali pridobivanje financiranja. Kupec naj zato stroške in tveganje upošteva že pri pogajanju o ceni.
Kaj preveriti pred plačilom are?
Od prodajalca zahtevajte gradbeno dovoljenje za osnovno hišo, načrte, uporabno dovoljenje in vso dokumentacijo za poznejše posege. Podatke primerjajte z dejanskim stanjem na terenu in evidencami nepremičnin.
Preverite tudi:
- ali je prizidek vrisan v dokumentaciji;
- kdaj je bil zgrajen;
- ali je bil zanj potreben upravni postopek;
- ali je gradnja skladna z občinskim prostorskim aktom;
- ali so urejeni odmiki in morebitna soglasja;
- ali je že uveden postopek legalizacije ali gradbene inšpekcije.
Če dokumentacija ni urejena, lahko v pogodbi določite, da mora pravno stanje pred prodajo urediti prodajalec. Druga možnost je ustrezno nižja cena, vendar šele po strokovni presoji, da je legalizacija izvedljiva.
Najcenejši pregled je tisti pred nakupom
Pri nakupu hiše pozornost pogosto usmerimo v streho, vlago, ogrevanje in stanje inštalacij. Enako pomemben je pregled gradbene dokumentacije. Nekaj dodatnih kvadratnih metrov je lahko na prvi pogled prednost, vendar nelegalni prizidek hitro postane drag in dolgotrajen problem. Preden podpišete pogodbo ali plačate aro, naj dejansko in dokumentirano stanje hiše preveri usposobljen strokovnjak. Pri večjih odstopanjih je priporočljiv tudi posvet s pravnikom.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
