Strokovnjak svetuje: koliko kredita si lahko privoščite?
Žiga Sitar pojasnjuje, koliko prihrankov potrebujete poleg pologa, kako primerjati stanovanjske kredite in kdaj se lahko splača refinanciranje.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Pri nakupu stanovanja ni pomembno le, koliko vam posodi banka, ampak tudi, koliko denarja vam ostane za življenje. Finančni strokovnjak Žiga Sitar z več kot 15 let izkušenj na področju bančništva, financiranja podjetij, kreditnih analiz, faktoringa in upravljanja tveganj, pojasnjuje, kako oceniti svoje zmožnosti, primerjati ponudbe in se pripraviti na dolgoročno zadolžitev.
Kaj kupci pri ponudbah stanovanjskih kreditov pogosto spregledajo?
Kupci pogosto spregledajo velike razlike med bankami: pri kreditu v višini 150.000 evrov za 20 let s fiksno obrestno mero je razlika v skupnem strošku med najcenejšo in najdražjo ponudbo več kot 14.000 evrov (študija FinPortal, oktober 2026).
Pri tem se opiram na cenike 12 bank in hranilnic, na zgodovino obrestnih mer, ki jo beležimo od septembra 2026, ter na podatke Banke Slovenije in ECB. Pričakovanja analitikov seveda niso zagotovilo, zato potencialnim kupcem nepremičnin vedno predlagam, da si obrok kredita izračunajo tudi pri višjem EURIBOR-ju, ne samo pri trenutnem.
Kaj bi svetovali mladi družini, ki izbira med nakupom stanovanja in še enim letom najema?
Napovedi obrestnih mer so pri tej odločitvi manj pomembne, kot se zdi. Veliko več povedo odgovori na tri preprosta vprašanja.
-
Prvo: ali ima družina po plačilu pologa in vseh stroškov nakupa še rezervo za vsaj tri do šest mesecev stroškov.
-
Drugo: ali so družinski prihodki stabilni in ali bo obrok vzdržen tudi, če bi eden od staršev za nekaj časa prejemal manj, na primer med starševskim dopustom.
-
Tretje: kako dolgo namerava družina živeti v stanovanju. Nakup se praviloma splača, če v stanovanju ostanejo dlje časa oziroma več let, saj se stroški nakupa tako razporedijo na daljše obdobje.
Najem ima po drugi strani prednost prilagodljivosti: če se okoliščine družine spremenijo, na primer zaradi službe v drugem kraju ali novega družinskega člana, se je lažje preseliti. Leto najema ni izgubljeno, če ga družina izkoristi za varčevanje za polog in rezervo. Najboljša odločitev je tista, ki zdrži tudi v manj ugodnem scenariju, zato vsakemu, ki razmišlja o kreditu, predlagam, da si naredi svoj stresni preizkus: kaj bi se zgodilo, če bi bil obrok višji ali dohodek nižji.
Koliko lastnih sredstev potrebuje kupec poleg pologa? Lahko na primeru stanovanja za 250.000 € pojasnite stroške nakupa in rezervo, ki naj ostane po vselitvi?
Pri 80-odstotnem financiranju banka posodi 200.000 evrov, kupec pa mora zagotoviti 50.000 evrov pologa. Pri rabljenem stanovanju za 250.000 evrov je okvirni izračun takšen:
Po vselitvi naj družini ostane previdnostna rezerva, prej omenjenih tri do šest mesecev stroškov, pri starejšem stanovanju pa še denar za prva oziroma najnujnejša popravila. Kot okvirni cilj je zato smiselno, da ima družina pri stanovanju za 250.000 evrov pripravljenih okoli 65.000 do 75.000 evrov lastnih sredstev.
Kako otroci in obstoječe obveznosti vplivajo na kreditno sposobnost?
Banka mora upoštevati dve pravili Banke Slovenije. Vsi mesečni obroki skupaj praviloma ne smejo preseči 50 odstotkov neto dohodka. Hkrati mora kreditojemalcu po plačilu vseh obrokov ostati vsaj 745 evrov na mesec, za vsakega vzdrževanega otroka pa še 299,38 evra. Banka uporabi strožje od obeh pravil. Vsak otrok tako neposredno zmanjšuje najvišji obrok, ki ga banka lahko odobri.
Obrestne mere, ki jih banke oglašujejo, veljajo pod točno določenimi pogoji, na primer samo za komitente s plačo pri banki, za druge pa je višja. Zato svetujem, da si družina najprej izračuna, koliko kredita lahko realno pričakuje, in šele potem začne iskati stanovanje in kreditiranje zanj. Tako se izogne razočaranju, ko je prava nepremičnina že najdena.
Kako tehtati med fiksno in spremenljivo obrestno mero?
Fiksna obrestna mera ostane enaka ves čas kredita, zato je obrok predvidljiv. Spremenljiva je sestavljena iz EURIBOR-ja, ki se spreminja, in pribitka banke, ki ostane enak do konca kredita.
Izračun je anuitetni obrok brez stroškov računa, zavarovanj in paketov, po ponudbah bank za komitente na dan 2. novembra 2026. Vsak kupec si mora zato postaviti preprosto vprašanje: ali bi zmogel redno plačevati tudi obrok, ki je za 200 do 250 evrov višji? Če je odgovor ne, naj razmisli o fiksni obrestni meri. Pri spremenljivi obrestni meri je pri primerjavi bank pomembnejši pribitek kot trenutni EURIBOR, ker je pribitek tisti del, ki ga določi banka in velja do konca kredita.
Kaj mora kupec primerjati, ko prejme več ponudb bank?
Ko imate na mizi več ponudb, je najlažje pogledati samo obrestno mero ali mesečni obrok, vendar je hkrati to tudi najpogostejša napaka, saj se največje razlike običajno skrivajo v stroških in pogojih, ki jih na prvi pogled ne vidimo.
Pri primerjavi predlagam, da preverite naslednje:
-
EOM in ne samo obrestne mere: efektivna obrestna mera namreč vključuje tudi strošek odobritve, vodenje kredita in obvezni račun, zato veliko bolje pokaže, koliko vas kredit dejansko stane.
-
Skupni znesek, ki ga boste plačali v celotni dobi, ne samo mesečni obrok.
-
Enako ročnost: daljša doba pomeni nižji obrok, a skupaj več obresti, zato ponudbe primerjajte pri isti dobi.
-
Pogoje za nižjo obrestno mero: ugodnejša obrestna mera pogosto velja le, če imate pri banki račun s plačo, včasih tudi paket ali zavarovanje. Te stroške prištejte in vprašajte, kaj se zgodi, če pogoja kasneje ne boste več izpolnjevali.
Prostor za pogajanja obstaja, morda največ ravno pri strošku odobritve in pri pribitku za stranke z rednimi prihodki. Najmočnejši argument je pisna ponudba druge banke, zato se splača zbrati vsaj dve ali tri.
Kdaj naj obstoječi kreditojemalec razmisli o refinanciranju?
O refinanciranju je smiselno razmisliti, ko je razlika v obrestni meri vsaj okoli 0,5 do ene odstotne točke in je do konca kredita še vsaj nekaj let. Pri 120.000 evrih dolga in 15 letih do konca znižanje s 4,5 na 3,6 odstotka zniža obrok za 54 evrov na mesec. Stroški prehoda okoli 2.600 evrov se povrnejo v približno štirih letih, skupni prihranek je okoli 7.100 evrov.
Pri tem morate upoštevati, da tudi nova banka ponovno preveri kreditno sposobnost. Če se je dohodek vmes zmanjšal ali so se v družini rodili otroci, refinanciranje morda ne bo mogoče v želenem znesku, čeprav je nova obrestna mera nižja. Nižja obrestna mera nove banke poleg tega lahko velja tudi samo za komitente, torej šele, ko tja prenesete plačo.
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
