Stanovanje je urejeno, kaj pa uporabno dovoljenje?
Je stanovanje brez uporabnega dovoljenja varen nakup? Pojasnjujemo, kaj preveriti pri stavbi, kdaj se lahko zaplete pri kreditu in katera tveganja prevzame kupec.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Stanovanje je na ogledu videti povsem običajno. V njem ljudje živijo že leta, prodajalec ima ključe in položnice, uporabnega dovoljenja pa ne more pokazati. Ali to pomeni, da stanovanja ne bi smeli kupiti?
Najprej je treba ugotoviti, kaj pravzaprav manjka. Morda je bilo dovoljenje izdano za celotno stavbo, prodajalec pa nima kopije. Morda za starejšo stavbo velja zakonska domneva. Lahko pa je težava v tem, da je prostor, ki se danes prodaja kot stanovanje, nastal s poznejšo preureditvijo. Ti primeri za kupca ne pomenijo enakega tveganja.
Uporabno dovoljenje ni »papir za vsako stanovanje«
Uporabno dovoljenje dovoljuje uporabo objekta po dokončani gradnji. Po splošnem pravilu se objekt, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje, lahko začne uporabljati po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Dovoljenje se praviloma nanaša na objekt, lahko pa se ob izpolnjenih pogojih izda tudi za njegov del, ki je funkcionalna celota. Ko kupujete stanovanje v bloku, zato vprašanje ni zgolj, ali ima sedanji lastnik listino v svoji mapi. Preveriti je treba, kakšna dovoljenja so bila izdana za večstanovanjsko stavbo in ali so bili pozneje opravljeni posegi, zaradi katerih je potrebna dodatna dokumentacija.
Prvi primer: dovoljenje obstaja, manjka le kopija
To je lahko najpreprostejši položaj, vendar ga je treba potrditi. Prodajalec naj navede podatke o dovoljenju oziroma pomaga pridobiti njegovo kopijo. Dokumentacijo je mogoče iskati pri upravniku, prvotnem investitorju ali pristojnem upravnem organu. Ustni odgovor »nekje gotovo obstaja« ni enak vpogledu v dokument. Pomembno je preveriti, za kateri objekt oziroma del objekta je bilo dovoljenje izdano in ali zajema stanje, ki ga vidite danes. Stavba ima lahko urejeno prvotno dokumentacijo, pozneje pa so bili v njej izvedeni novi posegi.
Preberite tudi:
Drugi primer: stavba je stara, dokumentacije pa ni
Pri starejših objektih slovenska zakonodaja predvideva posebne možnosti za ugotovitev oziroma ureditev pravnega stanja. Za nekatere objekte lahko ob izpolnjenih pogojih velja domneva izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja. Za določene objekte, zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja pred 1. januarjem 2005, je predviden poseben postopek pridobitve uporabnega dovoljenja. Vendar »blok je star« ni dovolj natančen odgovor. Pomembno je, kdaj in na kakšni podlagi je bil zgrajen, ali se je pozneje spreminjal ter katera dokazila so na voljo. Zakonska domneva ne pomeni splošne oprostitve za vsak objekt brez ohranjene dokumentacije. Tudi novela gradbenega zakona iz leta 2025 ni uvedla splošne legalizacije nedovoljenih gradenj. Pri tem je treba paziti še na pogosto zamenjavo: posebna ureditev za enostanovanjske hiše se ne uporablja samodejno za stanovanja v večstanovanjskih stavbah.
Tretji primer: današnje stanovanje je nastalo pozneje
Ta primer zahteva največ pozornosti. Na ogledu morda ne boste opazili, da je bil prostor prvotno podstrešje, del poslovnega prostora ali drug del stavbe. Lahko je lepo urejen in ima svojo kuhinjo ter kopalnico, vendar to še ne pove, ali je bila sprememba njegove namembnosti dovoljena. Slovenska pravila za spremembo namembnosti objekta ali njegovega dela v določenih primerih zahtevajo gradbeno dovoljenje. Zato je treba primerjati prvotno dovoljeno rabo prostora z današnjo in pregledati dokumentacijo poznejše preureditve. Prodajalčeva izjava, da je bilo »tu vedno stanovanje«, je lahko izhodišče za iskanje listin, ne pa nadomestilo zanje.
Kaj pomeni tveganje za kupca?
Največja nevarnost je, da kupec nejasen položaj prevzame kot svoj problem, ne da bi vedel, ali ga je mogoče urediti. Če se izvedena gradnja razlikuje od dovoljenega stanja, je lahko potreben strokovni pregled, pridobivanje starih načrtov in dokazil ali poseben upravni postopek. Za nekatere postopke je potrebna tudi izjava pooblaščenega strokovnjaka o skladnosti izvedbe z gradbenim dovoljenjem.
Izida in stroškov zato ni mogoče obljubiti zgolj na podlagi starosti stavbe. Manjkajoča dokumentacija lahko vpliva tudi na financiranje. Banka lahko pri zavarovanju stanovanjskega kredita zahteva uporabno dovoljenje, njene zahteve pa so odvisne od vrste stavbe in konkretnega posla. Zato ji je treba listine za izbrano stanovanje pokazati še pred plačilom are.
Katero vprašanje je najpomembnejše?
Namesto splošnega »Ali imate uporabno dovoljenje?« prodajalca vprašajte: »Kateri dokument izkazuje, da se ta stavba in prav ta prostor smeta uporabljati v današnji obliki?« Odgovor lahko vključuje uporabno dovoljenje za stavbo, drugo ustrezno odločbo in dokumentacijo poznejših posegov. Če prodajalec listin ne more predložiti, naj pred nakupom pravni položaj preveri strokovnjak gradbene stroke skupaj s strokovnjakom za nepremičninsko pravo. Kadar prodajalec obljubi, da bo dokumentacijo uredil, je treba pred podpisom pogodbe natančno določiti, kaj bo pridobil, do kdaj in kdo nosi stroške, če postopka ne bo mogoče dokončati.
Stanovanje brez kopije uporabnega dovoljenja torej ni nujno neurejeno stanovanje. Odločilna razlika je med izgubljeno listino, položajem, ki ga zakon dopušča urediti, in posegom, za katerega nihče ne zna pokazati ustreznih dovoljenj.
Preberite več:
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
