Kredit za staro hišo še ne pomeni denarja na računu
Žiga Sitar pojasnjuje, zakaj se kredit za staro hišo lahko črpa po fazah ter kako cenitev, lastni delež in subvencije vplivajo na prenovo.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Banka vam lahko odobri kredit za nakup in prenovo, vendar to še ne pomeni, da bo celoten znesek takoj na voljo. Finančni svetovalec Žiga Sitar opozarja na cenitev, postopno črpanje in lastna sredstva, ki jih potrebujete še pred začetkom del.
Našli ste starejšo hišo po sprejemljivi ceni. Prišteli ste obnovo kopalnice, menjavo ogrevanja in nekaj novih oken, preverili mesečni obrok ter ugotovili, da bi šlo. Toda finančni načrt potrebuje še en pomemben podatek: kdaj boste lahko uporabili posamezen del kredita? Prodajalec pričakuje kupnino v dogovorjenem roku, izvajalec lahko zahteva predplačilo, banka pa za sprostitev denarja potrebuje določena dokazila. Če ta zaporedja niso usklajena, se lahko prenova ustavi, čeprav je kredit že odobren.
Odobren kredit še ni denar na računu
Pri nakupu vseljive nepremičnine je glavni namen financiranja plačilo kupnine. Ko nakup vključuje še večjo prenovo, se temu pridružijo različna dela, izvajalci in plačilni roki. Žiga Sitar pri financiranju stare hiše s prenovo oziroma gradnje opozarja: »Denar se praviloma nakazuje po fazah, na podlagi situacij ali računov izvajalcev, ne naenkrat.«
To ni enotno pravilo za vsak stanovanjski kredit. Način izplačila je odvisen od banke, produkta, zavarovanja in pogodbe. Nekatere ponudbe omogočajo tudi del izplačila na račun kreditojemalca, pri gradnji pa banke ponujajo postopno črpanje glede na napredovanje del. Zato posebej preverite, kako bo izplačan del za nakup in kako del za prenovo.
Izvajalec zahteva predplačilo. Ga lahko plačate iz kredita?
Predstavljajte si ponazoritveni primer: izvajalec pred začetkom del zahteva 6.000 evrov predplačila, naslednji del kredita pa se po vaši pogodbi sprosti šele ob dokazilu o opravljeni fazi. Če banka tega predplačila ne omogoča financirati na drug dogovorjen način, potrebujete začasen vir lastnega denarja ali drugačen plačilni dogovor z izvajalcem. Skupna višina odobrenega kredita te časovne vrzeli sama ne odpravi.
Sitar zato poudarja: »Pomembni so popisi del, predračuni in dokumentacija,« ter dodaja, naj bodo pogoji namenskega črpanja jasno dogovorjeni že ob podpisu pogodbe. Banki še pred naročilom del pokažite predračune in plačilne pogoje izvajalcev. Vprašajte, katera dokazila sprejme, komu nakaže denar in koliko časa potrebuje za posamezno izplačilo.
Cenitev lahko spremeni načrt
Kupnina, strošek prenove in ocenjena vrednost hiše niso ista številka. Banka pri odločitvi upošteva tudi vrednost nepremičnine, ki jo sprejema v zavarovanje; pri določenih oblikah financiranja gradnje lahko upošteva prihodnjo vrednost po dokončanju. »Če je ocena nižja od pričakovanj, mora kupec zagotoviti več lastnih sredstev,« opozarja Sitar.
Če bi banka v vašem konkretnem primeru zaradi cenitve ponudila 10.000 evrov manj kredita, bi morali razliko pokriti drugače, zmanjšati obseg projekta ali ponovno preveriti možnosti financiranja. Ne računajte, da bo vsak evro prenove samodejno pomenil evro višjo ocenjeno vrednost hiše. Pred naročilom cenitve preverite tudi, katerega cenilca oziroma cenitveno poročilo bo izbrana banka sprejela.
Prihranki niso namenjeni samo pologu
Del lastnih sredstev boste morda potrebovali že pred prvim črpanjem kredita. Sitar pojasnjuje: »Banke lahko zahtevajo, da kupec najprej dokaže oziroma porabi lastni delež, šele nato lahko črpa kredit.« Zato prihrankov ne razporedite samo med kupnino in predračune. V načrt vključite še stroške postopka nakupa in financiranja, morebitno začasno bivanje ter rezervo za dodatna dela.
Sitar pri prenovi priporoča 10 do 20 odstotkov predračuna za nepredvidene stroške. Pri načrtovanih delih v vrednosti 50.000 evrov to pomeni od 5.000 do 10.000 evrov rezerve. Gre za njegovo priporočilo za načrtovanje, ne za zagotovilo, da bo ta znesek pri vsaki hiši zadoščal.
Pred podpisom preverite tudi dokumentacijo hiše
Finančni načrt se lahko zaplete še pred prenovo, če pravno in dokumentacijsko stanje nepremičnine ni razjasnjeno.
Sitar svetuje pregled lastništva, hipotek, služnosti in plomb ter preverjanje legalnosti objekta in prizidkov. Zemljiška knjiga pokaže pravice in bremena, vendar je treba gradbeno dokumentacijo preveriti posebej. Tudi uradni vodič za kupce nepremičnin posebej opozarja na pomen zemljiškoknjižnega stanja in nerešenih postopkov, označenih s plombami. Od banke pravočasno pridobite seznam zahtevane dokumentacije za konkretno hišo. Ne zanašajte se samo na prodajalčevo zagotovilo, da pri financiranju ne bo težav.
Subvencija ni nujno denar za prvi račun
Če načrtujete energetsko prenovo, lahko pričakovana nepovratna sredstva zmanjšajo končni strošek. Toda preveriti morate tudi, kdaj jih je mogoče dobiti. Pri splošnem pozivu Eko sklada 126SUB-OB26 gre za spodbude za že izvedene naložbe. Pri takšnem financiranju morate torej najprej zagotoviti denar za izvedbo in izpolniti pogoje poziva.
Kot opozarja Sitar, pričakovanih nepovratnih sredstev zato praviloma ne morete šteti za denar, s katerim boste sproti plačevali izvajalce. V načrtu ločite strošek po subvenciji od zneska, ki ga morate imeti na voljo pred njenim izplačilom.
Preverite tudi možnost zelenega kredita
Pri energetski prenovi stare hiše je smiselno preveriti tudi zelene stanovanjske kredite. Ti so namenjeni naložbam, kot so izboljšanje izolacije, menjava oken ali učinkovitejše ogrevanje. »Pri energetski prenovi je smiselno preveriti zelene stanovanjske kredite bank in kredit Eko sklada, ki imajo pogosto nižjo obrestno mero,« svetuje Sitar. Pogoje in zahtevana dokazila preverite pred začetkom del, ponudbe pa primerjajte po celotnem strošku kredita.
Banki postavite pet konkretnih vprašanj
Pred podpisom kreditne pogodbe razjasnite:
- Kdaj in komu bo izplačan del kredita za kupnino?
- Kako se bo črpal del za prenovo in katera dokazila bodo potrebna?
- Ali lahko iz kredita plačate predplačila izvajalcem?
- Ali morate najprej porabiti lastna sredstva in do kdaj morate kredit počrpati?
- Kaj se zgodi, če se dela podražijo, zamaknejo ali cenitev odstopa od pričakovanj?
Pri stari hiši dober finančni načrt poleg višine obroka pokaže tudi zaporedje plačil: koliko lastnega denarja potrebujete na začetku, kdaj se sprosti kredit in kdaj lahko pričakujete morebitno subvencijo.
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
