Nepremičninski šok: cene stanovanj in parcel poskočile, preobrata še ne bo
Gursovo poročilo razkriva nove cenovne rekorde. Rabljena stanovanja so se v pol leta podražila za osem odstotkov, zazidljiva zemljišča pa za kar 15 odstotkov. Najdražje nepremičnine dosegajo milijonske zneske, ponudba novih stanovanj pa ostaja omejena.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Slovenski nepremičninski trg se je v prvi polovici leta 2026 znova okrepil, vendar kupci za stanovanja, hiše in zemljišča plačujejo vse več. Po poročilu geodetske uprave (Gurs) so cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah v primerjavi s predhodnim polletjem zrasle za osem odstotkov, cene hiš za štiri odstotke, zazidljiva zemljišča pa so se podražila za kar 15 odstotkov.
V prvih šestih mesecih je bilo po oceni Gursa sklenjenih približno 15.500 kupoprodajnih pogodb za nepremičnine, njihova skupna vrednost pa je dosegla 1,84 milijarde evrov. Glede na enako obdobje lani je bila skupna vrednost poslov večja za približno 18 odstotkov.
Stanovanja dražja za osem odstotkov
Srednja cena rabljenega stanovanja je na ravni države prvič dosegla 3520 evrov. To je 450 evrov več kot v prvem polletju 2025. Povprečno prodano stanovanje je bilo staro 52 let in je imelo 52 kvadratnih metrov uporabne površine.
Najdražja ostaja Ljubljana, kjer je srednja cena rabljenega stanovanja dosegla 5630 evrov za kvadratni meter, čeprav so se stanovanja v zadnjem letu najbolj podražila v severni okolici Ljubljane, kjer je srednja cena zrasla za 680 evrov na kvadratni meter. V Kranju in okolici se je zvišala za 450 evrov, v Mariboru za 430 evrov, na Obali pa za dobrih 300 evrov.
V Ljubljani stanovanje prodali za 1,3 milijona evrov
Poročilo razkriva tudi izjemne nepremičninske posle. Najvišjo absolutno prodajno ceno stanovanja v Sloveniji je doseglo približno 20 let staro stanovanje na Trnovem. Skupaj s parkirnim mestom v garaži je bilo prodano za 1,3 milijona evrov. Meri približno 250 kvadratnih metrov, od tega okoli 190 kvadratnih metrov uporabne površine.
Rekordna je bila tudi cena na kvadratni meter. Novejše stanovanje v središču Ljubljane je bilo prodano za približno 11.800 evrov za kvadratni meter uporabne površine.
Rabljene hiše v povprečju že 210.000 evrov
Rast cen ni omejena samo na stanovanja. Srednja cena rabljene stanovanjske hiše je v Sloveniji v prvem polletju 2026 dosegla 210.000 evrov, kar je 30.000 evrov več kot v enakem obdobju lani. Tipična prodana hiša je bila zgrajena leta 1974, imela je 173 kvadratnih metrov površine in 670 kvadratnih metrov pripadajočega zemljišča.
Posebno pozornost vzbuja najdražja prodana hiša v državi. Vila v ljubljanski Rožni dolini, zgrajena leta 2019, je bila prodana za približno 6,4 milijona evrov. Velika je nekaj več kot 900 kvadratnih metrov, pripada pa ji približno 1500 kvadratnih metrov zemljišča.
Na Obali je bila najdražja hiša prodana v Seči za 3,3 milijona evrov. Sicer je srednja cena hiš na obali 335.000 evrov in se ni spremenila, predvsem zaradi dejstva, da je bilo veliko hiš prodanih v zaledju, kjer so cene nižje kot v priobalnih krajih.
Zazidljiva zemljišča se dražijo še hitreje
Še hitreje kot stanovanja so se podražila zemljišča za gradnjo stanovanjskih stavb. V prvem polletju 2026 so se njihove cene v primerjavi s predhodnim polletjem zvišale za 15 odstotkov. V zadnjih dveh letih in pol je bila rast 35-odstotna. Za primerjavo: stanovanja so se v istem obdobju podražila za 29 odstotkov, hiše pa za 20 odstotkov.
Srednja cena zazidljivega zemljišča je na ravni države znašala 62 evrov za kvadratni meter. V Ljubljani je dosegla 499 evrov, v severni okolici Ljubljane 235 evrov, v Kranju z okolico 218 evrov, na Obali 184 evrov, v Mariboru 155 evrov in v Južni okolici Ljubljane 119 evrov.
Na Obali v prvem polletju v Kopru, Izoli, Piranu in Ankaranu pa niso zabeležili nobene prodaje zazidljivih zemljišč. Na območju Portoroža so zabeležili deset prodaj, preostale transakcije pa so bile večinoma v zaledju Kopra in Izole. Najvišja cena na kvadratni meter je bila dosežena v bližini Pirana, kjer je bilo nekaj več kot 1000 kvadratnih metrov veliko zemljišče s starejšo hišo, predvideno za nadomestno gradnjo, prodano za 1080 evrov na kvadratni meter.
Najdražje zemljišče po skupni vrednosti je bilo prodano na območju Domžal. Kupec je zanj odštel približno 5,3 milijona evrov. Meri nekaj več kot 9000 kvadratnih metrov in je namenjeno stanovanjski gradnji.
Kje nastaja največ novih stanovanj?
V Sloveniji je bilo v prvem polletju 2026 dokončanih približno 2550 novih stanovanjskih enot, kar je za dobro petino več kot v enakem obdobju lani. Približno 2400 je bilo stanovanj v večstanovanjskih stavbah, preostalih 150 pa stanovanjskih hiš.
Največ novih stanovanjskih enot so dokončali na območju Kranja, skoraj 780. Sledila je Ljubljana s skoraj 490 enotami, na območju Kopra oziroma Obale jih je bilo okoli 380, v Mariboru 340 in v Celju približno 260.
Ob koncu prvega polletja je bilo v Sloveniji v gradnji približno 3300 stanovanjskih enot, kar je četrtino manj kot leto prej, ko jih je bilo okoli 4400. Največ gradnje je bilo v Ljubljani, kjer je bilo v gradnji več kot 1200 enot. Na območju Kopra jih je bilo približno 500, v Mariboru več kot 400, v Novi Gorici pa okoli 370.
Po načrtih investitorjev in stanovanjskih skladov je v prihodnjih letih predvidena gradnja najmanj 4600 novih stanovanjskih enot. Več kot polovica, približno 2400, jih je načrtovanih v Ljubljani. Sledijo Kranj z več kot 800 enotami, Koper s približno 620 in Celje s približno 370 enotami.
Cene novogradenj ostajajo visoke. V Ljubljani so se praviloma gibale med 6000 in 8000 evri za kvadratni meter, pri posameznih projektih pa so dosegle tudi 10.000 evrov. V Kopru so se večinoma gibale med 5000 in 7000 evri, v Mariboru in Celju pa med 3500 in 4500 evri.
Več poslov, a manj prodanih stanovanj kot lani
Čeprav se je skupno število nepremičninskih poslov povečalo, je bilo v prvem polletju po oceni Gursa sklenjenih 7110 prodaj stanovanjskih nepremičnin, od tega okoli 4200 stanovanj in 2900 hiš. V primerjavi z enakim obdobjem lani je bilo prodaj stanovanj za deset odstotkov manj, medtem ko je bilo prodaj hiš za odstotek več.
Na Obali se je število prodaj stanovanj glede na enako obdobje lani povečalo za približno deset odstotkov, glede na drugo polovico leta 2024 pa za 30 do 35 odstotkov. V Mariboru se je število prodaj stanovanj glede na predhodno polletje povečalo za 10 do 15 odstotkov, v Ljubljani pa se je zmanjšalo za približno dva odstotka.
Oživljanje je bilo opazno tudi na trgu zemljišč za gradnjo. V prvem polletju je bilo sklenjenih približno 3000 prodaj zazidljivih zemljišč, kar je 13 odstotkov več kot v predhodnem polletju in deset odstotkov več kot v enakem obdobju lani.
Preobrata na trgu še ni na vidiku
Gurs ocenjuje, da se bo rast cen stanovanjskih nepremičnin nadaljevala. Cene stanovanj namreč neprekinjeno rastejo že od prve polovice leta 2015, po epidemiji covida pa se je rast še pospešila.
Med razlogi za nadaljnje draženje so visoki stroški gradnje in omejena ponudba novih stanovanj. Povpraševanje podpirajo visoka zaposlenost, rast plač ter razmeroma veliko število in obseg novih stanovanjskih kreditov. Morebitno zviševanje obrestnih mer bi lahko zmanjšalo število kupoprodaj, vendar za zdaj ni znakov, da bi se trg približeval preobratu.
Kaj lahko pričakujemo pri stanovanjskih kreditih
Kot je povedal Žiga Sitar, ustanovitelj portala FinPortal.si, trenutno trg stanovanjskih kreditov zaznamuje rast obrestnih mer. Šestmesečni EURIBOR se je od začetka leta zvišal z okoli 2,1 na tri odstotke, spremenljive obrestne mere pa so v povprečju višje od fiksnih (4,22 proti 3,75 odstotka). Razlike med bankami so velike – pri 150.000 evrov vrednem kreditu za 20 let lahko razlika v skupnem strošku preseže 14.000 evrov.
Analitiki ECB pa pričakujejo še en dvig ključne obrestne mere decembra, nato mirovanje v letu 2027. Kupci zato v prihodnjem letu ne bi smeli računati na cenejše kredite ali nižje obroke. Sitar dodaja, da pričakovanja analitikov niso zagotovilo, zato kupcem nepremičnin vedno predlaga, da si obrok kredita izračunajo tudi pri višjem EURIBOR-ju, ne samo pri trenutnem.
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
