Garaža za 50 tisočakov: kdaj se naložba splača?
Je garaža dobra naložba? Primerjamo slovenske prodajne cene in na primeru izračunamo, koliko od najemnine ostane po davku in stroških.
Prva stran dneva
Dnevni pregled najpomembnejših zgodb doma in po svetu.
Za hitre novice, aktualne teme in zanimive vsebine izberite Svet24 za svoj prednostni vir na Googlu.
Nastavi
Za garažo lahko odštejete več deset tisoč evrov, a visoka cena še ne pomeni tudi dobrega zaslužka z oddajanjem. Pri nakupu štejejo dosegljiva najemnina, stroški in pravno stanje – pri lastni uporabi pa tudi to, koliko vam pomeni zagotovljeno parkiranje.
Zvečer se pripeljete domov, obvozite sosesko in znova parkirate nekaj ulic stran. V takšnem trenutku oglas za garažo v bližini postane precej zanimiv. Tudi cena, ki se je še zjutraj zdela pretirana, dobi drugačen pomen. Toda nakup za lastni avtomobil in nakup zaradi zaslužka sta različni odločitvi. Pri prvem plačujete tudi udobje. Pri drugem mora račun vzdržati, ko od najemnine odštejete davek, stroške in obdobja brez najemnika.
Koliko dejansko plačujemo za garaže
V oglasu za zaprt garažni boks velikosti 14,55 kvadratnega metra v ljubljanskem Trnovem je bila pred leti navedena cena 51.000 evrov, kar spada v višji cenovni rang. Širšo sliko dajejo realizirane prodaje. Po izračunu na podlagi evidence poslov GURS je mediana prodajne cene zaprte garaže v Ljubljani znašala 21.000 evrov, na Obali 18.000, v Mariboru 11.000, drugod po Sloveniji pa 10.000 evrov.
Mediana pomeni, da je bila polovica upoštevanih prodaj pod to vrednostjo, polovica pa nad njo. Analiza zajema prodaje brez stanovanja, zato številke niso neposredno primerljive s parkirnimi mesti, prodanimi v paketu z novogradnjo.
Kaj prinese 150 evrov mesečne najemnine?
V ljubljanskih oglasih se pojavljajo tudi najemnine okoli 150 do 200 evrov mesečno. Za ponazoritev vzemimo hipotetično garažo za 50.000 evrov, ki jo oddajate za 150 evrov mesečno. Ob zasedenosti vseh dvanajst mesecev prejmete 1.800 evrov letno. Bruto donos glede na kupnino je 3,6 odstotka.
Vendar celotna najemnina ne ostane lastniku. Pri fizični osebi, ki oddaja zunaj dejavnosti in uveljavlja desetodstotne normirane stroške, se dohodnina obračuna po 25-odstotni stopnji od zmanjšane osnove. V tem primeru davek znaša 405 evrov. Po njem ostane 1.395 evrov, še preden plačate stroške lastništva. Če za primer dodamo še 300 evrov letnih stroškov lastnika, ostane 1.095 evrov oziroma približno 2,2 odstotka kupnine.
Tristo evrov je računska predpostavka, ne povprečje za slovenske garaže. Izračun tudi ne vključuje stroškov nakupa, financiranja, večjega popravila ali spremembe vrednosti nepremičnine.
Ista najemnina, drugačna kupnina
Če bi primerljivo garažo kupili za 25.000 evrov in ob enakih predpostavkah prejeli enakih 1.095 evrov letnega preostanka, bi bil donos približno 4,4 odstotka.
To ne pomeni, da boste cenejšo garažo lahko oddali za enako najemnino. Pokaže pa, zakaj pri presoji naložbe ni dovolj podatek, da so garaže iskane. Pomembno je razmerje med celotnim vložkom in realno dosegljivim prihodkom. Pred nakupom zato primerjajte ponudbo v isti soseski. Oglas za parkirno mesto v novejšem objektu ni zanesljiva primerjava za ozek starejši boks z zahtevnim dostopom.
Garaža ni brez stroškov
Od prodajalca zahtevajte zadnje obračune in podatke o predvidenih delih. V skupnem garažnem objektu preverite predvsem stroške upravljanja, skupne elektrike, čiščenja, vrat in drugih naprav ter morebitne obveznosti financiranja vzdrževanja.
Pomemben je tudi dogovor, katere stroške bo po najemni pogodbi plačeval najemnik in kateri bodo ostali vam. Pri izračunu jih ne odštejte dvakrat, a jih tudi ne izpustite. En mesec brez najemnika v našem primeru pomeni 150 evrov manj prejetih najemnin. Večje popravilo pa lahko porabi precejšen del letnega prihodka.
Na ogled pojdite z avtomobilom
Kvadratura sama ne pove, ali boste garažo udobno uporabljali. Če je mogoče, se na ogled pripeljite z avtomobilom, ki bo v njej parkiran. Preverite širino vrat, prostor za odpiranje avtomobilskih vrat, višino, zavoj na dovozu in možnost vzvratnega manevriranja. Poglejte tudi morebitne sledi zamakanja in stanje garažnih vrat. Za najemnika je lahko odločilno nekaj zelo vsakdanjega: ali lahko normalno izstopi, odnese otroka iz avtomobila in pride do stanovanja brez dolgega obhoda.
Kaj pravzaprav kupujete?
Pred podpisom pogodbe preverite identifikacijske podatke nepremičnine, lastništvo, bremena in urejen dostop. Zemljiška knjiga vsebuje podatke o lastninski pravici, hipotekah, služnostih in drugih pravicah oziroma pravnih dejstvih.
Posebej razjasnite, ali kupujete samostojen posamezni del, solastniški delež ali drugače urejeno pravico uporabe določenega mesta. Oštevilčena talna oznaka in daljinski upravljalnik sama po sebi še ne pojasnita pravnega položaja. Dokumentacijo naj pred plačilom pregleda pravni strokovnjak.
Za lastno uporabo ima račun še drugo plat
Če garažo kupujete zase, mesečna najemnina ni edino merilo. Upoštevate lahko bližino doma, zaščiteno parkiranje in manj vsakodnevnega iskanja prostora. Primerjajte pa tudi možnost dolgoročnega najema.
Pri naložbi si postavite strožje vprašanje: bi se nakup izšel tudi brez pričakovane rasti prodajne cene? Če račun deluje le ob predpostavki, da bo naslednji kupec plačal bistveno več, je odločitev precej bolj odvisna od prihodnjega trga.
Prva stran dneva
Dnevni izbor najpomembnejših zgodb doma in po svetu, dostavljen neposredno v vaš e-poštni nabiralnik.
